Bedrijfspand verkopen en terughuren: hoe sale-and-leaseback werkt

Wat er bij sale-and-leaseback precies gebeurt

Bij een sale-and-leaseback verkoopt u het pand aan een belegger of opkoper en sluit u tegelijk een huurovereenkomst voor datzelfde pand. Beide afspraken worden meestal in één traject onderhandeld en op dezelfde dag getekend. De koopsom gaat naar u, de huur gaat vanaf de overdracht naar de nieuwe eigenaar.

Het verschil met een gewone verkoop is dat de koper geen leeg pand koopt, maar een pand met een huurder erin: u. De koper rekent dus niet met de vrije verkoopwaarde van de stenen, maar met de huurstroom die u belooft te betalen. Hoe zekerder en langer die stroom, hoe meer een belegger ervoor over heeft.

Wanneer terughuren een logische keuze is

Sale-and-leaseback past bij een beperkt aantal situaties. In de meeste andere gevallen is een gewone verkoop of een herfinanciering bij de bank de betere weg.

Past uw situatie hier niet in, dan is de kans groot dat u het pand beter gewoon kunt houden of vrij van huur kunt verkopen.

• Het bedrijf heeft kapitaal nodig voor groei. Het geld dat in het pand zit, rendeert vaak beter in voorraad, machines of een overname dan in stenen.
• De bank wil niet of niet genoeg financieren. Een pand op de balans is geen geld op de rekening. Verkopen met terughuur maakt de waarde direct beschikbaar zonder nieuwe schuld.
• U bereidt een bedrijfsoverdracht voor. Een koper van het bedrijf wil vaak het bedrijf en niet het vastgoed. Door het pand apart te verkopen wordt de onderneming lichter en makkelijker over te dragen.
• U wilt het risico van vastgoed kwijt. Onderhoud, leegstand na uw vertrek, verduurzamingseisen: dat wordt na verkoop het probleem van de eigenaar, niet meer van u.

De huurvoorwaarden bepalen de prijs

Dit is het deel dat de meeste verkopers onderschatten. U bent bij een sale-and-leaseback niet alleen verkoper, u bent ook de huurder die de koper gaat beoordelen. Vier onderdelen wegen zwaar.

De huurprijs. Een hogere huur betekent meestal een hogere koopsom, want de koper waardeert het pand op de huurinkomsten. Maar die huur betaalt u zelf, jarenlang. Een huur die boven het marktniveau ligt drijft de koopsom op en maakt uw bedrijf tegelijk duurder in exploitatie. Een belegger prikt daar bovendien doorheen: een huur die niet marktconform is, wordt bij een nieuwe verhuur niet meer gehaald en wordt daarom lager gewaardeerd.

De looptijd. Een langere vaste huurtermijn geeft de koper zekerheid en verhoogt in de regel de waarde. Voor u betekent het dat u langer vastzit aan de locatie. Wie verwacht binnen afzienbare tijd te verhuizen of te krimpen, moet die looptijd niet te lang maken, ook al kost dat koopsom.

Wie draagt welke kosten. In de meeste bedrijfshuurcontracten worden onderhoud, verzekeringen en belastingen deels bij de huurder gelegd. Hoe meer u als huurder overneemt, hoe schoner de huurstroom voor de koper en hoe hoger de waardering. Maar u betaalt die kosten dan bovenop de huur.

De kredietwaardigheid van uw bedrijf. Een koper beoordeelt niet alleen het pand, maar ook de huurder. Jaarcijfers, sector en de continuïteit van uw onderneming spelen mee. Een gezond bedrijf met een lange geschiedenis krijgt betere voorwaarden dan een startende onderneming met wisselende resultaten.

Hoeveel keer de huur is een bedrijfspand waard

Beleggers rekenen vaak in een factor: de koopsom als veelvoud van de jaarhuur. Die factor is geen vast getal. Hij hangt af van de locatie, het type pand, de staat van het gebouw, de resterende huurtermijn en de kwaliteit van de huurder. Een kantoor op een goed bereikbare plek met een lange huurovereenkomst haalt een andere factor dan een bedrijfshal op een verouderd terrein met een korte termijn.

Ook de rente speelt mee. Als lenen duurder wordt, eisen beleggers een hoger rendement en zakt de factor. Het omgekeerde geldt bij dalende rente. Wie een indicatie wil, kan het beste kijken naar recente transacties van vergelijkbare panden in de eigen regio, bijvoorbeeld via het Kadaster of via publicaties van vastgoedadviseurs. Een algemeen getal uit een artikel zegt weinig over uw specifieke pand.

Belasting bij verkoop van een bedrijfspand

Hoeveel belasting u betaalt, hangt af van hoe het pand nu in uw structuur zit. Zit het in een bv, dan valt een boekwinst bij verkoop in beginsel in de vennootschapsbelasting. Zit het in een eenmanszaak of vof, dan wordt de winst meestal belast als inkomen uit onderneming. Wordt het pand privé gehouden en verhuurd aan uw eigen bedrijf, dan kunnen weer andere regels gelden.

In sommige situaties kan de winst worden doorgeschoven naar een vervangende investering, waardoor de belastingheffing wordt uitgesteld. Of dat bij een sale-and-leaseback kan, hangt af van de precieze omstandigheden en van de vraag of terughuren als herinvestering telt. Daarnaast betaalt de koper in de regel overdrachtsbelasting, wat indirect de prijs beïnvloedt die hij wil betalen. Ook de btw-positie van het pand kan een rol spelen, bijvoorbeeld als het pand recent is gebouwd of verbouwd.

De actuele tarieven en voorwaarden staan op belastingdienst.nl. Laat de fiscale gevolgen vóór de verkoop doorrekenen door een adviseur die uw structuur kent. Een sale-and-leaseback die op papier goed oogt, kan na belasting anders uitpakken.

Wat er gebeurt met een lopend huurcontract

Deze vraag speelt op twee manieren. Bent u zelf huurder van een pand dat door de eigenaar wordt verkocht, dan blijft uw huurovereenkomst in beginsel gewoon doorlopen. De nieuwe eigenaar neemt de rechten en plichten van de verhuurder over. Dat wordt vaak samengevat als koop breekt geen huur. Afspraken die niet in het huurcontract staan maar los zijn gemaakt, gaan niet vanzelf mee over. Leg die daarom altijd vast.

Verkoopt u een pand waarin al een andere huurder zit, dan geldt hetzelfde: die huurder blijft zitten onder de bestaande voorwaarden. De koper koopt het pand inclusief die huurder en waardeert het op basis van dat contract. Bij een sale-and-leaseback van een pand dat u zelf gebruikt, is er geen lopend contract. U maakt het nieuw, en dat is precies het moment om de voorwaarden goed te regelen.

Voor winkelruimte en horeca gelden in Nederland strengere beschermingsregels voor de huurder dan voor kantoren en bedrijfshallen. Dat werkt door in wat een koper mag verwachten en wat u als terughuurder aan zekerheid krijgt. Welk regime van toepassing is, bepaalt de aard van het gebruik, niet het opschrift boven het contract.

Hoe het traject eruitziet

Een sale-and-leaseback verloopt in grote lijnen als volgt.

1. Inventarisatie. U levert de basisgegevens aan: eigendomssituatie, oppervlakte, bouwjaar, energielabel, eventuele bestaande huurders en jaarcijfers van het bedrijf dat gaat terughuren. 2. Voorstel voor koopsom en huur. De koper doet een voorstel waarin koopsom en huurvoorwaarden samen zijn opgenomen. Kijk niet alleen naar het bedrag, maar reken de totale huurlast over de looptijd door. 3. Onderzoek. De koper controleert het pand, de vergunningen, de bodem en de bouwkundige staat. Bij een opkoper die rechtstreeks koopt, kan dat zonder openbare bezichtigingen en zonder dat het pand op de markt komt. 4. Koop- en huurovereenkomst. Beide worden meestal in samenhang opgesteld, zodat de verkoop niet doorgaat zonder de huur en andersom. 5. Overdracht bij de notaris. Vanaf dat moment bent u huurder.

Zorg dat u eigen juridisch en fiscaal advies inwint. De koper heeft belang bij een lange looptijd en een hoge huur. U heeft belang bij flexibiliteit en een betaalbare exploitatie. Die belangen liggen niet vanzelf op één lijn.

Wat een directe koper anders doet dan de markt

Een verkoop via de open markt betekent dat het pand zichtbaar wordt aangeboden, met bezichtigingen, een biedproces en onzekerheid over wie de koper wordt. Voor een ondernemer die het pand blijft gebruiken is dat niet altijd wenselijk. Personeel, klanten en leveranciers merken dat het pand te koop staat en trekken hun eigen conclusies.

Een opkoper die rechtstreeks koopt en terugverhuurt, houdt het traject besloten. Er komt geen bord aan de gevel en het pand verschijnt niet op een portaal. Wel beoordeelt zo'n koper elk pand eerst op eigen criteria. Niet elk object past, en dat wordt vooraf besproken in plaats van achteraf.

Uw pand vrijblijvend laten beoordelen

Wilt u weten of uw bedrijfspand in aanmerking komt voor verkoop met terughuur en welke huurvoorwaarden daarbij realistisch zijn, dan kunt u het pand vrijblijvend laten beoordelen. U ontvangt een voorstel waarin koopsom en huur samen worden toegelicht, zodat u de afweging kunt maken met uw eigen adviseur naast u. Beslissen doet u pas daarna.