Een bedrijfspand snel verkopen: wat het tempo werkelijk bepaalt

Waar de tijd werkelijk in gaat zitten

Een verkoop via de vrije markt kent een vaste reeks stappen. Een makelaar taxeert, maakt een brochure, zet het pand op de portalen en organiseert bezichtigingen. Daarna volgt onderhandelen, meestal met een koper die nog financiering moet regelen. Dan komt het boekenonderzoek van de koper, en pas daarna de notaris. Elke stap heeft een eigen wachttijd, en elke stap kan mislukken.

Bij een directe verkoop aan een opkoper vervallen de eerste stappen. Er is geen brochure, geen verkoopbord en er zijn geen openbare bezichtigingen. Maar de laatste stappen blijven staan. Ook een professionele koper wil het pand beoordelen, de stukken inzien en via de notaris overdragen. Het verschil zit dus niet in het overslaan van onderzoek, maar in het feit dat er maar één partij onderzoekt, en dat die partij weet waar hij op moet letten.

Wat het tempo daarna bepaalt, zijn vijf dingen. De volledigheid van het dossier. De huursituatie. De juridische staat van het pand, zoals bestemming, bodem en vergunningen. Een eventuele hypotheek die moet worden afgelost. En de vraag of iedereen die moet tekenen ook daadwerkelijk kan en wil tekenen.

Het dossier dat een koper wil zien

Een koper van bedrijfsvastgoed brengt pas een serieus bod uit als hij weet wat hij koopt. Hoe completer het dossier bij de aanmelding, hoe korter de weg naar dat bod. Dit zijn de stukken die vrijwel elke professionele koper opvraagt:

Ontbreekt een van deze stukken, dan is dat zelden een reden om niet te verkopen. Het is wel een reden waarom het langer duurt. Een koper die de huurbetalingen niet kan controleren, moet daar een aanname over doen, en die aanname is nooit in het voordeel van de verkoper.

• Het eigendomsbewijs en een recent kadastraal uittreksel, inclusief eventuele erfdienstbaarheden of kwalitatieve verplichtingen.
• Alle huurovereenkomsten, met bijlagen, allonges en een overzicht van de huurbetalingen van de afgelopen periode.
• Het energielabel. Voor kantoorpanden geldt in beginsel een minimumeis aan het label; of uw pand daaronder valt en welke uitzonderingen gelden, staat op rvo.nl.
• De bestemming volgens het omgevingsplan van de gemeente, en eventuele vergunningen voor het huidige gebruik.
• Bodeminformatie, zeker bij een pand met een industriële geschiedenis, tankopslag of een werkplaats.
• Bij een appartementsrecht: de splitsingsakte, de notulen van de vereniging van eigenaren en het meerjarenonderhoudsplan.
• De hypotheekgegevens, zodat de notaris weet wat er bij de overdracht moet worden afgelost.
• Een overzicht van onderhoud, keuringen en installaties, zoals de lift, de cv en de brandmeldinstallatie.

Verhuurd of leeg: wat verkoopt sneller

Een verhuurd bedrijfspand met een betalende huurder en een lopend contract is voor een belegger het meest overzichtelijke object. De koper koopt in feite een huurstroom. Hij kijkt naar de resterende looptijd, de opzegmogelijkheden, de kredietwaardigheid van de huurder en de vraag of de huur marktconform is. Bij verkoop gaat de huurovereenkomst in beginsel mee over op de nieuwe eigenaar. Dat betekent dat u niet hoeft te wachten tot het pand leeg is, maar ook dat een koper de voorwaarden van het contract precies wil kennen.

Een leeg pand is een ander verhaal. De waarde hangt dan af van wat een koper ermee kan: opnieuw verhuren, zelf gebruiken, splitsen of herbestemmen. Elk van die opties kost tijd en geld, en een koper rekent dat mee. Leegstand versnelt de verkoop dus niet vanzelf. Het maakt de beoordeling ingewikkelder, omdat er meer onzekerheid in de rekensom zit.

Gebruikt u het pand zelf voor uw eigen onderneming, dan bestaat er een derde route. U verkoopt het pand en huurt het terug. De koper krijgt een huurstroom, u houdt uw bedrijfslocatie en maakt het vermogen dat in de stenen zit vrij. Of dat verstandig is, hangt af van de huur die u daarna betaalt en van hoe lang u op die plek wilt blijven.

Wat uw bedrijfspand waard is

Op de vraag hoeveel een bedrijfspand waard is, bestaat geen antwoord dat u op een portal kunt aflezen. De WOZ-waarde van de gemeente is een fiscale grondslag en geen marktwaarde, en bij commercieel vastgoed wijkt die vaak flink af.

Bij een verhuurd pand rekent een koper vanuit de huur. Hij zet de jaarhuur af tegen het rendement dat hij op dit type object en deze locatie wil maken, en corrigeert voor risico's: een huurder die binnenkort kan opzeggen, achterstallig onderhoud, een verouderd label. Bij een leeg pand vergelijkt hij met recente transacties in de omgeving en trekt daar de kosten en de leegstandsperiode van af die hij verwacht.

Wilt u een onafhankelijk getal voordat u met een koper praat, dan is een taxatie door een taxateur die is ingeschreven in het register van het NRVT de aangewezen weg. Een bod van een opkoper zal in de regel onder de theoretische bovengrens van een lange marktverkoop liggen. Daar staat tegenover dat u snel weet waar u aan toe bent, dat er aan uw kant geen verkooptraject nodig is en dat u niet maandenlang wacht op een koper die misschien afhaakt. Of dat verschil voor u de moeite waard is, hangt af van hoeveel de tijd u kost.

Belasting bij de verkoop van een bedrijfspand

De vraag hoeveel belasting u betaalt bij de verkoop van uw bedrijfspand heeft geen eenduidig antwoord, omdat het antwoord afhangt van waar het pand fiscaal zit. Grofweg zijn er drie situaties.

Zit het pand in een BV, dan wordt de boekwinst bij verkoop meestal belast in de vennootschapsbelasting. Onder voorwaarden kan die winst tijdelijk worden geparkeerd in een herinvesteringsreserve, als de BV van plan is opnieuw te investeren. Zit het pand in een eenmanszaak of vof, dan valt de winst in beginsel onder de inkomstenbelasting als winst uit onderneming. Houdt u het pand privé en verhuurt u het, dan valt het meestal in box drie, waar de regels de afgelopen jaren meermaals zijn gewijzigd en nog verder veranderen. Voor elk van deze situaties geldt: laat het vooraf doorrekenen door uw accountant of fiscalist, en gebruik belastingdienst.nl voor de actuele regels. Een aanname over belasting is de duurste aanname die u bij een verkoop kunt doen.

De verkoop van uw bedrijf is een andere vraag dan de verkoop van uw pand, ook al worden ze vaak in één adem genoemd. Verkoopt u de aandelen van uw BV, dan gaat het pand mee zonder aparte overdracht. Verkoopt u de activa, dan wordt het pand apart geleverd en apart belast. Welke route fiscaal gunstiger is, verschilt per geval en per koper.

Bij de overdracht zelf speelt nog de overdrachtsbelasting, die doorgaans voor rekening van de koper komt, en de btw. Een overdracht van bestaand vastgoed is in beginsel vrijgesteld van btw, tenzij het pand nieuw is of partijen samen kiezen voor een belaste levering. Dat laatste kan relevant zijn als de koper btw-belast gaat verhuren. Ook dit hoort in het gesprek met uw adviseur, voordat u tekent.

Waarom kopers kopen, en wat dat voor u betekent

Is het verstandig om een bedrijfspand te kopen? Voor een belegger is het antwoord ja zolang de huurstroom betrouwbaar is, de locatie ook op langere termijn bruikbaar blijft en het pand alternatief aanwendbaar is als de huidige huurder vertrekt. Dat is precies de bril waarmee een koper naar uw pand kijkt. Een pand dat op die drie punten goed scoort, verkoopt sneller en tegen betere voorwaarden dan een pand waar een koper eerst zelf risico's moet inschatten.

Wat u zelf kunt doen om het tempo erin te houden

Het meeste tijdverlies in een verkoop ontstaat niet bij de koper, maar in de wachtrij aan de kant van de verkoper. Een paar dingen die u vooraf kunt regelen:

• Verzamel het dossier voordat u het pand aanmeldt, niet erna.
• Controleer wie moet tekenen. Bij een BV is dat de bestuurder, soms met een aandeelhoudersbesluit. Bij mede-eigenaren of een erfenis moet iedereen akkoord zijn, en dat kost tijd als niet iedereen bereikbaar is.
• Informeer uw hypotheekverstrekker tijdig over de voorgenomen verkoop, zodat de aflosnota klaarligt als de notaris erom vraagt.
• Bepaal wanneer u de huurder informeert. Dat hoeft niet bij de eerste aanmelding, maar wel voordat een koper het pand wil bekijken.
• Kies een notaris die regelmatig commercieel vastgoed passeert. Dat scheelt vragen in de laatste fase.

Hoe een directe verkoop verloopt

U meldt het pand aan met het adres, de huidige situatie en de stukken die u heeft. Wij beoordelen het pand op basis daarvan en bezoeken het meestal ook, zonder openbare bezichtigingen en zonder dat het pand op een portal komt. Daarna ontvangt u een bod met de voorwaarden erbij, zodat u weet wat er wel en niet in zit. Niet elk pand past in wat wij zoeken. Als het niet past, hoort u dat ook, met de reden erbij. Gaat u akkoord, dan gaat de koopovereenkomst naar de notaris van uw keuze, en bepaalt u samen met de koper de leveringsdatum.

Wilt u weten wat uw bedrijfspand bij een directe verkoop kan opleveren, meld het dan aan met de gegevens die u nu al heeft. U ontvangt een beoordeling zonder verplichting, en u beslist zelf of de route bij uw situatie past.