Een bedrijfspand laten taxeren: wanneer het nodig is en wat er gebeurt

Wanneer een formele taxatie nodig is

Een taxatierapport is in beginsel vereist als een derde partij op de waarde moet kunnen vertrouwen. Dat is meestal het geval bij:

In deze gevallen is de taxatie geen kostenpost maar een voorwaarde om de stap te kunnen zetten.

• Financiering of herfinanciering. Banken en andere geldverstrekkers vragen doorgaans om een rapport van een geregistreerde taxateur, vaak gevalideerd volgens hun eigen eisen.
• Inbreng in of overdracht binnen een vennootschap. Bij inbreng van een pand in een bv, een verkoop aan de eigen holding of een bedrijfsoverdracht wil de fiscus een onderbouwde waarde zien.
• Verdeling van een nalatenschap of een scheiding. Erfgenamen of ex-partners hebben een onafhankelijk cijfer nodig waar beide kanten zich in kunnen vinden.
• Bezwaar tegen de WOZ-waarde. De gemeente bepaalt de WOZ-waarde op afstand. Een eigen taxatie kan die aanvechten als het verschil groot is.
• Jaarrekening en herwaardering. Wie het pand tegen actuele waarde op de balans wil zetten, heeft meestal een taxatie nodig die de accountant accepteert.

Wanneer een waardebepaling volstaat

Wilt u alleen weten wat uw pand ongeveer waard is, bijvoorbeeld om te beslissen of u gaat verkopen of doorverhuren, dan is een volledig rapport vaak overbodig. Een makelaar of taxateur kan dan een indicatieve waardebepaling geven. Die is korter, sneller en niet bruikbaar voor de bank of de fiscus, maar wel voldoende om een richting te kiezen.

Verkoopt u rechtstreeks aan een opkoper, dan is een eigen taxatie evenmin een vereiste. De koper beoordeelt het pand zelf en doet op basis daarvan een voorstel. Sommige eigenaren laten toch vooraf taxeren om een onafhankelijk ijkpunt te hebben. Dat is verstandig als het om een groot object gaat of als meerdere belanghebbenden moeten instemmen. Bij een klein pand met een duidelijk huurcontract weegt de taxatie soms zwaarder dan het verschil dat hij oplevert.

Wat het kost en waar dat van afhangt

Een vaste prijs voor het taxeren van een bedrijfspand bestaat niet. Taxateurs rekenen een tarief dat afhangt van het type object, de omvang, de complexiteit en het doel van het rapport. Een enkel winkelpand met een lopend huurcontract is minder werk dan een gemengd complex met kantoren, opslag en leegstand. Een gevalideerd rapport voor een bank kost meer dan een indicatieve waardebepaling, omdat er meer onderzoek en meer verantwoording bij komt kijken.

Vraag daarom altijd een offerte met een vast bedrag aan, en laat de taxateur vooraf bevestigen dat het rapport geschikt is voor het doel dat u voor ogen heeft. Een rapport dat de bank niet accepteert, moet opnieuw worden gemaakt.

Hoe de taxateur de waarde bepaalt

Bij commercieel vastgoed draait de waarde in de eerste plaats om de huuropbrengst. De taxateur kijkt wat het pand aan huur opbrengt of redelijkerwijs kan opbrengen, en zet daar de risico's tegenover: de resterende looptijd van de contracten, de kwaliteit van de huurders, de kans op leegstand en de kosten van onderhoud en beheer. Daaruit volgt een rendement dat past bij vergelijkbare objecten in de regio, en daarmee een waarde.

Daarnaast vergelijkt de taxateur met recente transacties van soortgelijke panden. Bij een portefeuille of een object met een lange exploitatie wordt vaak een meerjarige kasstroomberekening gemaakt. Voor een pand dat de eigenaar zelf gebruikt, kan ook de waarde bij leegstand relevant zijn, omdat een koper het dan leeg geleverd wil hebben.

Wilt u zelf een eerste inschatting maken, dan kunt u de jaarhuur afzetten tegen de rendementen die in uw regio gangbaar zijn. Die verschillen sterk per plaats, per type pand en per periode. De WOZ-waarde is daarvoor geen betrouwbaar vertrekpunt, omdat die op peildatum en model is gebaseerd en niet op de werkelijke huurstroom.

Wat u klaar moet hebben liggen

De taxateur komt ter plaatse voor een opname, maar het rapport wordt grotendeels op documenten gebouwd. Hoe completer uw dossier, hoe minder aannames er in de waarde sluipen. Zorg dat u het volgende kunt aanleveren:

Ontbreekt iets, dan neemt de taxateur een veilige aanname. Die valt zelden in het voordeel van de eigenaar uit.

• alle lopende huurcontracten, inclusief indexeringen, opties en eventuele huurkortingen
• een overzicht van servicekosten en wie welke onderhoudsverplichting draagt
• plattegronden en de verhuurbare vloeroppervlakte per ruimte
• bouwjaar, laatste renovatie en bekende gebreken
• het energielabel en, als dat er is, een meerjarenonderhoudsplan
• de bestemming volgens het omgevingsplan en eventuele vergunningen
• de eigendomssituatie: volle eigendom, erfpacht of een splitsing in appartementsrechten
• leegstand en de reden daarvan

Belasting op een bedrijfspand in eigendom

Hoe een bedrijfspand wordt belast, hangt af van de vraag of het privé wordt gehouden, in een onderneming zit of in een vennootschap. Ook de vraag of u het zelf gebruikt of verhuurt maakt verschil, evenals de overdrachtsbelasting bij aankoop of verkoop. De regels kennen uitzonderingen en veranderen regelmatig. De actuele tarieven en voorwaarden staan op belastingdienst.nl. Laat uw eigen situatie door een fiscalist of accountant beoordelen voordat u op basis van een taxatie een besluit neemt, want de waarde uit het rapport werkt vaak direct door in de belasting die u betaalt.

Verkoop overwegen zonder eerst te taxeren

Weet u al dat u van het pand af wilt, dan kan een rechtstreekse verkoop een kortere route zijn dan taxeren, in de markt zetten en wachten op een bieder. Wij beoordelen bedrijfsruimte, kantoren, winkelpanden en gemengde portefeuilles op basis van de stukken die u toch al verzamelt voor een taxatie. Niet elk object past bij ons. Past het wel, dan ontvangt u een onderbouwd voorstel waarmee u kunt vergelijken. Stuur de basisgegevens van uw pand in, dan hoort u van ons of en hoe wij verder kunnen.