Energielabel bedrijfspand: wat het met de verkoopbaarheid doet

Het label is geen papiertje maar een post in de rekensom

Veel eigenaren zien het energielabel als een administratieve verplichting: een document dat erbij hoort bij verkoop of verhuur. Voor een koper is het iets anders. Het label is de kortste samenvatting van wat het pand verbruikt, en daarmee een aanwijzing voor wat hij er na de aankoop nog aan moet doen.

Dat maakt het label onderdeel van de prijs, ook als er niemand expliciet over onderhandelt. Een koper die verwacht te moeten investeren, verwerkt die verwachting in wat hij biedt. Hij noemt het label dan vaak niet eens apart. Het zit al in het bedrag.

Wat een koper achter de letter zoekt

Een koper wil vooral weten waar de letter op het label vandaan komt. Een pand dat laag scoort door de schil vraagt een ander soort ingreep dan een pand dat laag scoort door verouderde installaties. Het eerste raakt het casco en is ingrijpend. Het tweede valt vaak samen met een vervangingsmoment dat er toch al aankwam.

Daarom helpt het als u bij de aanmelding kunt laten zien waar het label op gebaseerd is en wat er de afgelopen tijd al is vervangen. Eén ontbrekend gegeven levert al een aanname op, en een aanname pakt zelden in uw voordeel uit.

• Wanneer het label is opgemaakt en op welke gegevens
• De staat van dak, gevel en beglazing
• Verwarming, koeling en ventilatie, en hoe oud die zijn
• Wat er al vervangen of verbeterd is
• Of er al een plan of offerte ligt voor verdere ingrepen

Waarom verbeteren bij de een anders uitpakt dan bij de ander

De kosten van een labelverbetering laten zich niet uit een tabel aflezen. Zij hangen af van wat er al ligt, van hoe het pand gebouwd is en van wat er op die plek praktisch mogelijk is.

Een vrijstaand pand op eigen grond biedt ruimte voor ingrepen die bij een unit in een groter complex meestal eerst langs de vereniging van eigenaren gaan; wat daar precies voor nodig is, staat in de splitsingsakte en het reglement. Een pand in erfpacht of met een beschermde status kent weer andere beperkingen. Zit er een huurder in, dan is zijn medewerking vaak nodig voor werk in de ruimte zelf, en dan bepaalt het huurcontract mede wie wat betaalt.

Panden met dezelfde letter kunnen daardoor een heel verschillend prijskaartje aan verbetering hangen. Een koper weet dat en kijkt naar uw pand, niet naar een gemiddelde.

Een pand dat gebruikt wordt, of een pand dat leegstaat

Is het pand in gebruik, dan loopt een verbetering dwars door de bedrijfsvoering heen. Werk moet worden ingepland rond openingstijden, productie of kantoorbezetting. Dezelfde ingreep is daardoor duurder en trager dan in een leeg pand.

Staat het pand leeg, dan is er geen gebruiker in de weg, maar ook geen huur die de periode van verbouwing draagt. Voor een koper die het pand toch wil herindelen of een andere bestemming wil geven, weegt een laag label juist minder zwaar. Hij pakt het mee in werk dat hij sowieso uitvoert.

Leegstand is in dit verband dus niet automatisch ongunstig. Zij verschuift vooral welk type koper het pand interessant vindt.

Verbeteren, of verkopen zoals het pand er nu bij staat

Hier komt de afweging op neer. Verbeteren kost geld en aandacht vooraf, en wat het oplevert ziet u pas terug bij een latere verkoop of verhuur. Verkopen zoals het pand er nu bij staat betekent dat u die investering overlaat aan een koper die er al rekening mee hield.

Welke kant beter uitpakt, hangt af van hoe lang u het pand nog wilt aanhouden, van wat u met de opbrengst zou doen en van hoeveel van dat werk u zelf wilt begeleiden. Wie toch al aan verkopen dacht, betaalt een verbetering in feite vooruit voor iemand anders.

Wij kopen rechtstreeks en beoordelen een pand op wat er staat. Een laag label is geen reden om het gesprek niet te voeren; het wordt meegewogen, net als de huursituatie. Niet elk object past bij ons, en past het niet, dan hoort u dat met de reden erbij.

Waar u nakijkt wat voor uw eigen pand geldt

Of er voor uw pand een eis aan het label geldt, en zo ja welke, hangt af van de gebruiksfunctie en van de manier waarop het pand feitelijk wordt gebruikt. Voor kantoorruimte ligt dat anders dan voor opslag of productie, en bij gemengd gebruik kan één pand deels onder de ene en deels onder de andere categorie vallen. De eisen worden bovendien met enige regelmaat aangepast.

Wij geven daar geen uitleg over, want dat is onze rol niet. Kijk de actuele stand na bij uw gemeente of bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Twijfelt u over een uitzondering, leg die vraag dan voor aan de gemeente of aan een adviseur die het pand kent.

• De gebruiksfunctie en het feitelijke gebruik van het pand
• Of het pand gemengd wordt gebruikt, en in welke verhouding
• Of er een uitzondering van toepassing zou kunnen zijn
• Wie binnen uw organisatie of bij uw huurder hierover gaat