Een garagebox verkopen
Een garagebox is het kleinste beleggingsobject dat er is, en hij verkoopt daarom anders dan een pand. De koper is meestal een particulier of een kleine belegger, en die rekent op een andere manier. Wat uw box oplevert, hangt vooral af van bruikbaarheid en van hoe het eigendom geregeld is.
Waarom een box anders verkoopt dan een pand
Bij een kantoor of een bedrijfsruimte is de koper vrijwel altijd een professionele partij. Bij een garagebox zelden. Het is meestal een buurtbewoner die parkeerruimte zoekt, een ondernemer die opslag nodig heeft, of een kleine belegger die er al een paar bezit.
Dat verschuift het gesprek. Zo'n koper beoordeelt de box op wat hij ermee kan, niet op een rendementsberekening. Ook de financiering loopt anders: geldverstrekkers behandelen een losse box meestal niet als een woning, waardoor veel kopers uit eigen middelen betalen. De kopersgroep is daardoor smal, terwijl de vraag per wijk sterk verschilt.
Twijfelt u of u eerst moet laten taxeren, dan leest u bij wanneer een rapport echt vereist is.
Wat een garagebox bruikbaar maakt
De waarde zit in de vraag of iemand er iets mee kan. Ligging weegt het zwaarst. Een box in een wijk waar het dringen is om een parkeerplek vindt makkelijker een koper dan dezelfde box in een straat waar iedereen voor de deur staat.
Daarna telt de maat, en dan niet het papieren oppervlak maar de werkelijke binnenmaat en de deuropening. Past er een gangbare auto in, of is het in de praktijk opslagruimte? Stroom en licht verschuiven de gebruikskring nog een keer: met een aansluiting komt hobbymatig gebruik erbij, en opslag die droog en verlicht moet blijven.
- Parkeerdruk in de directe omgeving
- Werkelijke binnenmaat en de maat van de deuropening
- Bereikbaarheid: eigen oprit, binnenterrein of achter een poort
- Stroom, licht en of de box droog is
- Staat van het dak, de deur en de vloer
Eigen grond of een plek in een splitsing
Een garagebox kan volledig van u zijn, op een eigen kadastraal perceel. Hij kan ook een appartementsrecht zijn binnen een splitsing, bijvoorbeeld als hij onder een flat ligt. Voor een koper is dat een van de eerste vragen, want het bepaalt waar hij aan vastzit.
Hoort de box bij een vereniging van eigenaars, dan gelden de splitsingsakte en het reglement. Daarin staat welk gebruik is toegestaan, wat u aan de buitenkant mag veranderen en hoe de bijdrage geregeld is. Een koper vraagt die stukken op, met de notulen erbij.
Staat de box op erfpacht, dan is de grond niet van u en bepalen de erfpachtvoorwaarden wat er mag en wat er bij overdracht gebeurt. Wat in uw geval geldt, staat in uw eigen akte. De actuele voorwaarden vraagt u na bij de gemeente of bij de partij die de grond uitgeeft.
Als de box verhuurd is
Veel boxen zijn verhuurd, soms met een kort contract en soms met niet meer dan een vaste overboeking. Voor een koper is dat geen bezwaar. Hij wil wel weten wat er is afgesproken en met wie. Bestaat de afspraak alleen mondeling, meld dat dan gewoon.
Wisselt het object van eigenaar, dan loopt een bestaande huurafspraak in beginsel door. De rechten en plichten gaan dan mee over op de koper. Welk huurregime geldt, hangt af van het feitelijke gebruik en niet van het opschrift boven het contract. Een box die een bedrijf als opslag gebruikt kan daardoor anders uitpakken dan een box waar een buurtbewoner zijn auto in zet. Dat werkt door in wat er over opzeggen en termijnen geldt. Laat dat door uw eigen adviseur beoordelen op de overeenkomst zelf.
- De huurafspraak op papier, met bijlagen als die er zijn
- Sinds wanneer er gehuurd wordt en wat er betaald wordt
- Wat er over opzeggen is afgesproken
- Een eventuele borg
- Waar de ruimte feitelijk voor gebruikt wordt
Meerdere boxen tegelijk
Bezit u er meer dan één, dan verandert het gesprek. Een aaneengesloten rij op een terrein is iets anders dan evenveel boxen verspreid over de stad, omdat beheer, onderhoud en verhuur dan in één keer te regelen zijn.
Zo'n verzameling verkoopt ook niet als de som van losse boxen. De spreiding van de huurafspraken, de onderlinge staat en de vraag of ze bij dezelfde vereniging horen bepalen samen wat er mogelijk is. Meld ze daarom in één keer aan, dan gaat het gesprek over het geheel.
De stukken die bij een box horen
Hoe completer de stukken, hoe minder er over uw box aangenomen hoeft te worden. Wat u niet heeft, hoeft u niet eerst op te vragen.
- Het eigendomsbewijs en een recent kadastraal uittreksel
- De splitsingsakte en het reglement, of de erfpachtakte
- De huurafspraak en een overzicht van de betalingen
- Het nummer of de aanduiding waaronder de box bekend staat
- Foto's van de binnenkant, de deur en het dak
Veelgestelde vragen
Kan ik een garagebox verkopen die bij een vereniging van eigenaars hoort?
Ja. Het betekent alleen dat de splitsingsakte en het reglement meewegen. Heeft u die niet bij de hand, dan is dat geen reden om te wachten.
Hoe weet ik wat mijn garagebox waard is?
Een vaste prijs per box bestaat niet. Ligging, maat, toegang en de huursituatie wegen allemaal mee, en die verschillen per straat. Wilt u een onafhankelijk ijkpunt, dan kunt u een waardebepaling of een taxatie laten doen door een taxateur.
Ik gebruik de box zelf voor opslag. Kan ik hem toch aanmelden?
Ja. Zet er dan bij wanneer de box leeg kan zijn, of dat u daar nog geen beeld van heeft. Dat stuurt het gesprek, het is geen voorwaarde vooraf.
Verder lezen
Uw pand in beeld brengen?
Meld uw bedrijfspand aan en wij nemen contact met u op over de mogelijkheden.