De waarde van een bedrijfspand: welke methoden er zijn en wat ze meten

Eerst: welke waarde zoekt u eigenlijk?

Een bedrijfspand heeft niet één waarde. Het heeft er meerdere tegelijk, en die kunnen ver uit elkaar liggen.

Marktwaarde in verhuurde staat. Wat een belegger betaalt voor het pand met de zittende huurder en het lopende contract. Dit is meestal de relevante waarde als u een verhuurd pand wilt verkopen.

Marktwaarde vrij van huur en gebruik. Wat het pand opbrengt als het leeg wordt opgeleverd aan een koper die er zelf in trekt. Bij courante bedrijfsruimte op een goede locatie kan dit hoger liggen dan de verhuurde waarde. Bij een kantoor in een gebied met veel leegstand vaak lager.

Beleggingswaarde. Wat het pand voor een specifieke koper waard is, gegeven zijn eigen financiering, rendementseis en plannen. Dit wijkt per koper af van de marktwaarde en verklaart waarom twee serieuze partijen een verschillend bod doen op hetzelfde pand.

Executiewaarde of liquidatiewaarde. Wat het pand opbrengt bij gedwongen verkoop op korte termijn. Banken rekenen hiermee bij financiering. Voor een verkoper is dit de bodem, niet het doel.

WOZ-waarde. Een door de gemeente vastgestelde waarde voor belastingdoeleinden, met een waardepeildatum in het verleden. Hierover verderop meer, want de WOZ wordt vaak verkeerd gebruikt.

Bepaal dus eerst welke beslissing u neemt. Verkopen aan een belegger, verkopen aan een gebruiker, herfinancieren, of een fiscale positie onderbouwen. Daarna pas kiest u de methode.

Methode 1: huurwaardekapitalisatie, de bruto variant

Dit is de methode die bijna elke website beschrijft. U neemt de jaarhuur en vermenigvuldigt die met een kapitalisatiefactor. Omgekeerd geformuleerd: de jaarhuur gedeeld door de koopsom is het bruto aanvangsrendement, afgekort BAR. Factor en BAR zijn elkaars spiegelbeeld. Een hoge factor betekent een laag rendement en dus een duur pand, en andersom.

Wat deze methode meet: wat een belegger bereid is te betalen voor een stroom huurinkomsten, vergeleken met andere panden waar hij zijn geld in kan steken.

Waar het misgaat, is de invulling van de twee getallen.

De huur. Gebruik niet automatisch de contracthuur. Vraag u af of die huur marktconform is. Een contract dat jaren geleden is gesloten en sindsdien alleen is geïndexeerd, kan onder of boven de markthuur van vandaag liggen. Een belegger rekent met wat hij verwacht te ontvangen, niet met wat er toevallig op papier staat. Ligt de contracthuur boven de markt, dan is dat een tijdelijk voordeel dat bij het einde van het contract verdwijnt. Ligt hij eronder, dan zit er ruimte in het pand die pas bij een nieuwe verhuring vrijkomt.

De factor. Die vindt u niet in een tabel, maar in recente transacties van vergelijkbare panden in uw regio. Vergelijkbaar betekent: hetzelfde type (kantoor, bedrijfshal, winkel), een vergelijkbare locatie, een vergelijkbare huurder en een vergelijkbare resterende looptijd. De factor voor een logistieke hal met een lang contract van een grote huurder verschilt sterk van die voor een winkelpand in een aanloopstraat met een huurder die jaarlijks kan opzeggen. Bronnen waar u transactiegegevens vindt: de koopsommen van het Kadaster, marktrapporten van de grote vastgoedadviseurs die per kwartaal verschijnen, en lokale bedrijfsmakelaars die de recente deals in uw gebied kennen.

Let bij vergelijken op de kostenbasis. Een factor of BAR wordt soms berekend op de koopsom exclusief kosten koper en soms inclusief. Wie de twee door elkaar haalt, zit er structureel naast.

Wat deze methode niet ziet: de kosten die u als eigenaar maakt. Daarvoor is de volgende methode.

Methode 2: huurwaardekapitalisatie, de netto variant

Twee panden met dezelfde huur en dezelfde factor zijn niet evenveel waard als de eigenaarslasten verschillen. De netto variant trekt eerst de exploitatiekosten van de huur af en kapitaliseert daarna. Het rendement dat daaruit volgt heet het netto aanvangsrendement, NAR.

Kosten die meestal voor rekening van de eigenaar komen, afhankelijk van wat er in het huurcontract staat:

Wat deze methode meet: wat er werkelijk overblijft voor de eigenaar, en dus wat een belegger die zijn huiswerk doet feitelijk betaalt.

Bij een triple-net contract, waarbij de huurder vrijwel alle lasten draagt, liggen bruto en netto dicht bij elkaar. Bij een oud contract waarin de eigenaar veel voor zijn rekening neemt, kan het verschil groot zijn. Wie zijn pand alleen bruto waardeert, presenteert een koper een getal dat die koper na één blik op de servicekostenafrekening naar beneden bijstelt.

• onroerendezaakbelasting eigenarendeel en andere gemeentelijke en waterschapslasten
• opstalverzekering
• eigenaarsonderhoud aan dak, gevel, constructie en installaties
• beheer en administratie
• een reservering voor leegstand en voor de kosten van wederverhuur, zoals courtage en huurvrije periodes
• erfpachtcanon, als het pand op erfpachtgrond staat

Methode 3: discounted cashflow, voor panden met een verhaal

De kapitalisatiemethoden gaan uit van een stabiele situatie: de huur van nu blijft ongeveer de huur van straks. Dat klopt niet voor elk pand. Het contract loopt binnen enkele jaren af. Er is gedeeltelijke leegstand. Er staat een renovatie gepland. De huurder heeft een breakoptie. Het energielabel voldoet niet en er moet geïnvesteerd worden.

In die gevallen is de discounted-cashflowmethode, DCF, geschikter. U zet per jaar de verwachte inkomsten en uitgaven op een rij voor een periode van bijvoorbeeld tien tot vijftien jaar, neemt aan het einde een verkoopwaarde op, en rekent alle bedragen terug naar vandaag met een disconteringsvoet die past bij het risico.

Wat deze methode meet: de waarde van een scenario. Niet de waarde van het pand, maar de waarde van het pand als de aannames uitkomen.

Dat is tegelijk de kracht en de zwakte. DCF dwingt u om expliciet te maken wat u verwacht van wederverhuur, leegstandsduur, huurontwikkeling en investeringen. Maar elke aanname is een knop waarmee de uitkomst omhoog of omlaag kan. Een DCF zonder onderbouwing van de aannames is een rekenkundig nette manier om uzelf iets wijs te maken. Gebruik hem daarom naast, niet in plaats van, een kapitalisatie op basis van marktgegevens.

Methode 4: vergelijken per vierkante meter

De vergelijkingsmethode, ook comparatieve methode genoemd, kijkt niet naar de huur maar naar wat vergelijkbare panden per vierkante meter hebben opgebracht. Dit is de gangbare methode voor panden die een gebruiker koopt voor eigen gebruik, en een goede controle voor elke andere methode.

Hier komt de vraag die veel eigenaren stellen: wat kost een gemiddeld bedrijfspand per vierkante meter? Het eerlijke antwoord is dat een landelijk gemiddelde u niets vertelt. Een bedrijfshal op een industrieterrein, een kantoorverdieping bij een station en een winkel in een dorpskern hebben elk een eigen prijsniveau, en binnen die categorieën verschilt de prijs weer per regio, per bouwjaar, per staat van onderhoud en per energielabel. Zelfs binnen één bedrijventerrein kan de meterprijs uiteenlopen door verschillen in vrije hoogte, laaddeuren, vloerbelasting en buitenterrein.

Wat u wel kunt doen: de actuele meterprijzen voor uw type pand in uw gebied opzoeken. De koopsommen van het Kadaster zijn openbaar en te bevragen per adres. Aanbodplatforms voor bedrijfsvastgoed laten de vraagprijzen van vergelijkbaar aanbod zien, al zijn vraagprijzen geen transactieprijzen. De kwartaalrapporten van de grote vastgoedadviseurs geven meterprijzen en huurniveaus per regio en per segment. Een lokale bedrijfsmakelaar weet welke panden er recent zijn verkocht en tegen welke prijs.

Wat deze methode meet: wat de markt recent heeft betaald voor iets dat op uw pand lijkt. Niet wat uw pand oplevert.

Let bij het vergelijken op de meetstandaard. Verhuurbaar vloeroppervlak, bruto vloeroppervlak en gebruiksoppervlak zijn verschillende maten. Een meterprijs berekend op de ene maat is niet te vergelijken met een meterprijs op de andere.

Methode 5: kostprijs en residuele waarde, voor uitzonderingen

Voor twee soorten panden schieten de bovenstaande methoden tekort.

Voor een pand dat zo specifiek is dat er geen vergelijkbare transacties bestaan, een productiehal met bijzondere installaties bijvoorbeeld, wordt soms de kostprijsmethode gebruikt. Wat zou het kosten om het pand vandaag opnieuw te bouwen, minus een afschrijving voor ouderdom en veroudering, plus de grondwaarde. Dit meet de vervangingswaarde, en die kan ver af liggen van wat een koper wil betalen.

Voor een pand waarvan de waarde vooral in de locatie zit en niet in het gebouw, komt de residuele methode in beeld. Wat is de grond waard als daar iets anders op mag komen, bijvoorbeeld woningen? U neemt de opbrengst van het nieuwe project, trekt alle kosten af, inclusief sloop en een winstmarge voor de ontwikkelaar, en wat overblijft is de residuele grondwaarde. Deze waarde hangt volledig af van wat het bestemmingsplan of omgevingsplan toestaat. Een eigenaar die rekent met een bestemming die er nog niet is, rekent met een waarde die er nog niet is. Het geldende plan vindt u op de website van de gemeente of via het landelijke omgevingsloket.

Wat de WOZ-waarde wel en niet zegt

Veel eigenaren beginnen bij de WOZ-beschikking. Begrijpelijk, want het is het enige waardeoordeel dat elk jaar vanzelf op de mat valt. Maar de WOZ-waarde is voor een verkoopbeslissing een zwak startpunt.

De gemeente waardeert met een peildatum in het verleden en doet dat voor grote aantallen panden tegelijk, vaak op basis van modelmatige aannames. Voor courante bedrijfspanden gebruikt de gemeente meestal ook een huurwaardekapitalisatie, met een eigen inschatting van de huurwaarde en de factor. Die inschatting is niet toegesneden op uw contract, uw huurder of uw onderhoudsstaat. Bij niet-courante panden wordt vaak de gecorrigeerde vervangingswaarde gebruikt, en die kan nog verder van de marktwaarde af liggen.

Wat de WOZ-waarde wel nuttig maakt: het taxatieverslag achter de beschikking. Daarin staat welke huurwaarde en welke kapitalisatiefactor de gemeente heeft gebruikt. U kunt dat verslag opvragen bij uw gemeente. Vergelijk die aannames met uw werkelijke huur en met de factoren uit recente transacties. Wijkt de gemeente sterk af, dan weet u in ieder geval waar het verschil zit. Vindt u de WOZ te hoog, dan kunt u binnen de bezwaartermijn bezwaar maken; die termijn staat op de beschikking.

Hoeveel is een verhuurd pand waard?

Bij een verhuurd pand betaalt een koper niet alleen voor stenen, maar voor een contract. De waarde in verhuurde staat hangt daarom af van eigenschappen die in geen enkele meterprijs zitten.

Resterende looptijd en opzegmogelijkheden. Een contract met nog lang vaste looptijd geeft zekerheid en dus een hogere factor. Een contract dat binnenkort afloopt, of waarin de huurder tussentijds kan opzeggen, betekent dat de koper het risico van wederverhuur overneemt. Dat vertaalt zich in een lagere prijs, tenzij de markthuur duidelijk boven de contracthuur ligt en de koper juist uitkijkt naar een nieuwe verhuring.

Kwaliteit van de huurder. Een koper kijkt naar de kans dat de huur betaald blijft worden. Een huurder met een lange geschiedenis en een gezonde balans is meer waard dan een huurder waarvan het jaarverslag zorgen oproept. Betalingsachterstanden in het verleden komen bij een verkoop boven tafel, dus het is beter die zelf te benoemen.

Huurregime. Winkelruimte en horeca vallen in beginsel onder een ander wettelijk regime dan kantoren en bedrijfsruimte, met meer huurbescherming en minder vrijheid om het contract te beëindigen. Dat maakt de zittende huurder bij winkelruimte moeilijker weg te krijgen, wat een koper meeweegt als hij andere plannen heeft. Er bestaan uitzonderingen en afwijkende afspraken, dus laat het contract beoordelen voor u er conclusies aan verbindt.

Indexering en huurherziening. Een contract met jaarlijkse indexering beschermt de koper tegen inflatie. Een contract zonder indexering, of met een plafond, doet dat niet. Ook de mogelijkheid tot huurprijsherziening naar de markthuur, die bij winkelruimte onder voorwaarden bestaat, speelt mee.

Staat van het pand en energielabel. Achterstallig onderhoud wordt door een koper begroot en van de prijs afgetrokken, meestal ruimer dan u zelf zou begroten. Voor kantoren geldt in beginsel een wettelijke minimumeis voor het energielabel, met uitzonderingen voor onder meer kleine oppervlakten en monumenten. De actuele regels staan op de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Een pand dat niet voldoet, draagt een investering met zich mee die de koper inprijst.

Kortom: een verhuurd pand is de contante waarde van het contract plus de waarde van wat er na het contract met het pand kan. Beide delen tellen, en het gewicht verschuift naarmate het einde van het contract nadert.

Zelf een eerste berekening maken

Wie een indicatie wil voordat hij iemand inschakelt, kan in vijf stappen ver komen.

1. Verzamel de stukken. Huurcontract met alle allonges, de laatste huurfacturen, de servicekostenafrekening, de WOZ-beschikking met taxatieverslag, het energielabel, eigendomsbewijs en eventuele erfpachtvoorwaarden, en een overzicht van het eigenaarsonderhoud van de afgelopen jaren. 2. Bepaal de markthuur. Zoek in aanbod en marktrapporten wat vergelijkbare ruimte in uw gebied per vierkante meter per jaar doet. Vergelijk dat met uw contracthuur en noteer het verschil. 3. Zoek de factor. Zoek recente transacties van vergelijkbare panden en bereken de factor of het bruto aanvangsrendement. Neem een bandbreedte, geen puntschatting. 4. Reken bruto en netto. Kapitaliseer eerst de huur, trek daarna de eigenaarslasten af en kapitaliseer opnieuw. Het verschil laat zien hoeveel uw kostenstructuur weegt. 5. Toets aan de meterprijs. Deel de uitkomst door het verhuurbare oppervlak en vergelijk met transactieprijzen per vierkante meter. Ligt uw uitkomst ver buiten die bandbreedte, dan zit er een aanname in uw berekening die niet klopt, of uw pand wijkt echt af. Beide zijn de moeite waard om te weten.

De uitkomst is een bandbreedte. Wie na deze oefening één exact bedrag in gedachten heeft, heeft de onzekerheid weggerekend in plaats van in kaart gebracht.

Wanneer een taxateur nodig is

Een eigen berekening is een indicatie voor uw eigen beslissing. Voor een aantal situaties is een taxatierapport van een gecertificeerde taxateur nodig of verstandig: bij financiering of herfinanciering vraagt de bank er meestal om, bij een fiscale herwaardering of inbreng in een vennootschap wil de Belastingdienst een onderbouwing, en bij een geschil tussen aandeelhouders of erfgenamen voorkomt een onafhankelijk rapport een discussie over de cijfers.

Taxateurs van bedrijfsvastgoed zijn in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs opgenomen; daar kunt u controleren of iemand geregistreerd is. De tarieven verschillen per taxateur, per doel van de taxatie en per omvang van het pand. Vraag vooraf een offerte en vraag welke methoden in het rapport worden toegepast. Een goed rapport gebruikt er minstens twee en legt uit waarom ze afwijken.

Wat een directe koper met deze cijfers doet

Verkoopt u aan een partij die het pand rechtstreeks koopt, dan rekent die partij met dezelfde methoden als hierboven. Het verschil met de reguliere markt zit niet in de rekensom, maar in het proces: geen openbare bezichtigingen, geen verkooptraject met vraagprijs en biedingen, en één gesprek over de onderbouwing van de prijs.

Wilt u weten wat uw pand in verhuurde of lege staat voor ons waard zou zijn, dan kunt u het aanmelden met de stukken uit de stappenlijst hierboven. Een van onze mensen beoordeelt het pand en de contracten en geeft een onderbouwde indicatie, inclusief de aannames die eronder liggen. Niet elk pand past bij ons; als dat zo is, hoort u dat ook, met de reden erbij.