Een bedrijfspand verkopen zonder makelaar: wat u dan zelf regelt

Wat een bedrijfsmakelaar normaal uit handen neemt

Een verkopend makelaar doet in de kern vijf dingen. Hij bepaalt een vraagprijs, stelt het verkoopdossier samen, brengt het pand onder de aandacht van kopers, voert de onderhandeling en begeleidt het traject tot aan de notaris. Bij een woning is dat werk voor een deel gestandaardiseerd. Bij commercieel vastgoed niet. Een koper van een bedrijfspand kijkt naar huurstroom, bestemming, bouwkundige staat en fiscale positie, en stelt daar vragen over die een particuliere woningkoper nooit stelt.

Dat is precies waarom zelf verkopen bij bedrijfsvastgoed zwaarder weegt dan bij een woning. Niet omdat het niet mag, maar omdat de koper aan de andere kant van de tafel meestal professioneel is. Hij verwacht dat u het dossier op orde hebt en dat u de waarde kunt onderbouwen.

De prijs onderbouwen zonder makelaar

Bij commercieel vastgoed wordt de waarde in de regel afgeleid van de huuropbrengst, niet van wat vergelijkbare woningen in de straat opbrachten. Een belegger rekent met de jaarhuur, de resterende looptijd van het contract, de kans op leegstand en de kosten die hij zelf nog moet maken. Een gebruiker die het pand zelf wil betrekken, kijkt weer anders en vergelijkt met wat huren hem zou kosten.

Zonder makelaar moet u die onderbouwing zelf maken. Verzamel wat u hebt: het lopende huurcontract, de indexatiebepalingen, de servicekosten, de onderhoudshistorie en de WOZ-beschikking. Kijk daarnaast naar transacties van vergelijkbare panden in de regio. Het Kadaster levert tegen betaling gegevens over geleverde objecten, inclusief de koopsom. Wat u niet moet doen, is een vraagprijs kiezen op gevoel. Een professionele koper prikt daar doorheen en het ondergraaft de rest van de onderhandeling.

Een onafhankelijk taxatierapport is geen verplichting bij verkoop, maar kan wel de moeite waard zijn. Het geeft u een houvast in de onderhandeling en een koper die financiert, heeft vaak toch een taxatie nodig voor zijn bank.

Het dossier dat een koper wil zien

Dit is het deel van het werk dat de meeste tijd kost en dat het vaakst wordt onderschat. Een serieuze koper van een bedrijfspand vraagt om een compleet dossier voordat hij een bod uitbrengt, of maakt zijn bod afhankelijk van een onderzoek naar de stukken. Reken op de volgende onderdelen.

Hoe completer dit dossier vooraf is, hoe minder ruimte een koper heeft om achteraf te heronderhandelen. Dat geldt voor elke route, ook bij een rechtstreekse verkoop.

• Eigendom en kadaster. Het eigendomsbewijs, de kadastrale kaart en eventuele erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of kettingbedingen die op het perceel rusten.
• Bestemming. Wat er op het pand mag volgens het omgevingsplan van de gemeente. Een pand dat nu als kantoor in gebruik is, mag niet vanzelf als winkel of woning worden gebruikt. Het actuele plan is per gemeente in te zien via het landelijke omgevingsloket.
• Energielabel. Voor utiliteitsbouw geldt in beginsel een labelplicht bij verkoop, en voor kantoren geldt daarbovenop in de regel een minimale labeleis. De uitzonderingen en de actuele eisen staan op rvo.nl.
• Bodem en asbest. Bij bedrijfspanden van vóór een bepaald bouwjaar vraagt een koper vrijwel altijd naar een asbestinventarisatie. Bij percelen met een industrieel verleden komt daar een bodemonderzoek bij. Hebt u die rapporten niet, dan moet u rekening houden met een voorbehoud in het bod of een korting.
• Huur. Het volledige huurcontract met alle bijlagen en allonges, de betaalhistorie, de gestelde bankgarantie of waarborgsom en de correspondentie over gebreken of geschillen.
• Gebouw. Onderhoudscontracten, keuringsrapporten van installaties, de opstalverzekering en, waar van toepassing, de stukken van de vereniging van eigenaars.

Een verhuurd bedrijfspand verkopen

Een verhuurd bedrijfspand verkopen is mogelijk en komt zelfs vaker voor dan verkoop in lege staat. Het uitgangspunt in het Nederlandse huurrecht is dat koop geen huur breekt. De koper neemt het lopende huurcontract over met alle rechten en plichten, en de huurder blijft zitten. Voor een belegger is dat juist aantrekkelijk: hij koopt een pand met een lopende inkomstenstroom.

Er is wel een verschil tussen soorten bedrijfsruimte. Winkel- en horecaruimte kent in beginsel een sterkere huurbescherming dan kantoor- en overige bedrijfsruimte. Dat beïnvloedt wat een koper met het pand kan en dus wat hij ervoor betaalt. Een koper die het pand zelf wil gebruiken, wil weten wanneer het contract opzegbaar is en onder welke voorwaarden. Een belegger wil juist een lange resterende looptijd.

Informeer de huurder tijdig. Hij hoeft de verkoop niet goed te keuren, maar zijn medewerking bij bezichtigingen en het beantwoorden van vragen maakt het traject een stuk soepeler. Controleer daarnaast of het huurcontract een voorkeursrecht van koop bevat. Dat komt bij bedrijfsruimte voor, en als het erin staat, moet u het pand eerst aan de huurder aanbieden.

Kopers vinden zonder makelaar

Hier zit het grootste praktische verschil met een woning. Funda in Business, het platform waar de meeste bedrijfsmakelaars hun aanbod plaatsen, is in de regel alleen toegankelijk via een aangesloten makelaar. Zonder makelaar bent u dus aangewezen op andere kanalen.

Wat werkt bij bedrijfsvastgoed: een bord aan de gevel, een gerichte benadering van ondernemers en beleggers in de directe omgeving, uw eigen zakelijke netwerk en de huurder zelf. Een zittende huurder is niet zelden de meest logische koper, want hij kent het pand en heeft er belang bij. Ook eigenaren van aangrenzende panden zijn vaak geïnteresseerd in uitbreiding. Algemene advertentieplatforms bereiken veel kijkers, maar weinig van hen zijn koopkrachtige partijen voor commercieel vastgoed.

Houd er rekening mee dat het vinden van een koper zonder platform langer kan duren dan met een makelaar. Hoe lang precies, hangt af van het type pand, de regio en de vraag op dat moment.

Privé of vanuit de onderneming, en wat dat fiscaal betekent

Een bedrijfspand kan privé worden gekocht en privé worden verkocht. Een particulier mag een bedrijfspand in eigendom hebben. Of dat verstandig is, hangt af van de fiscale positie van de koper, en dat is ook meteen het antwoord op de vraag hoeveel belasting u betaalt bij verkoop: dat verschilt per situatie.

Voor de verkoper is bepalend of het pand op de balans van een onderneming staat of tot het privévermogen behoort. In het eerste geval wordt een verkoopwinst in beginsel belast als winst uit onderneming of vennootschapsbelasting. In het tweede geval valt het pand meestal in box 3, waar de heffing niet over de verkoopwinst gaat maar over het vermogen. Daarnaast speelt de btw: de levering van een bedrijfspand is in bepaalde gevallen btw-belast, en koper en verkoper kunnen onder voorwaarden samen kiezen voor een btw-belaste levering. De overdrachtsbelasting is in de regel voor rekening van de koper, tegen een tarief dat voor niet-woningen afwijkt van dat voor woningen.

Geen van deze regels laat zich in een paar zinnen volledig weergeven, en de tarieven veranderen. Het actuele percentage en de voorwaarden staan op belastingdienst.nl. Voor de vraag wat de verkoop in uw situatie netto oplevert, is een fiscalist of accountant de aangewezen persoon. Dat advies is bij commercieel vastgoed geen luxe maar onderdeel van het werk dat anders deels bij de makelaar zou liggen.

De koopovereenkomst en de notaris

Voor woningen bestaat een breed gebruikte modelkoopovereenkomst. Voor bedrijfsvastgoed is dat minder vanzelfsprekend, en de afspraken zijn meestal maatwerk. Laat de overeenkomst opstellen of in elk geval controleren door een notaris of een jurist die gewend is aan commercieel vastgoed.

Let daarbij op de punten waar het bij bedrijfspanden vaak misgaat: welke ontbindende voorwaarden de koper krijgt en hoe lang die lopen, of er een onderzoeksperiode is afgesproken, welke garanties u geeft over bodem, asbest en installaties, of het pand in de huidige staat wordt geleverd, hoe de huur en de lasten per leveringsdatum worden verrekend, en welke waarborgsom of bankgarantie de koper stelt. De notariskosten en de overdrachtsbelasting komen in beginsel voor rekening van de koper, tenzij u anders afspreekt.

De notaris verzorgt de leveringsakte, de inschrijving in het Kadaster en de afwikkeling van de koopsom. Dat onderdeel verandert niet als u zonder makelaar verkoopt. De notaris is er in elke route.

Rechtstreeks verkopen aan een opkoper: wat u dan niet hoeft te doen

De tweede route slaat het zoeken naar een koper over. U biedt het pand rechtstreeks aan bij een partij die zelf koopt en die de beoordeling, het bod en de afwikkeling in eigen hand heeft. Er zit dan geen verkopend makelaar tussen en ook geen openbare verkoop. Het dossier hebt u nog steeds nodig, want ook een directe koper beoordeelt het pand op eigendom, bestemming, huur en staat voordat hij een bod uitbrengt. Niet elk object komt daarbij in aanmerking.

Wat u niet hoeft te doen: een vraagprijs in de markt zetten, adverteren, openbare bezichtigingen organiseren en onderhandelen met meerdere gegadigden. Er is een enkele koper, een enkel bod en een vaste leveringsdatum bij de notaris. Wat u wel moet doen: het bod eerlijk afzetten tegen wat een langere verkoop op de open markt zou kunnen opleveren. Een directe koper rekent zijn eigen risico en marge in. Daar staat tegenover dat u zekerheid hebt over de koper en het moment, en dat u het werk uit de eerste zes koppen van dit artikel voor een groot deel niet zelf hoeft te doen.

Deze route past bij eigenaren die snel een beslissing willen, bij een pand met een lopend huurcontract dat een belegger direct kan overnemen, en bij situaties waarin de eigenaar geen zin heeft in maanden van bezichtigingen en voorbehouden. Ze past minder goed bij wie de tijd heeft om de markt af te wachten en de hoogst haalbare opbrengst voorop stelt.

Wilt u weten wat een rechtstreekse verkoop voor uw bedrijfspand betekent, stuur dan het adres, het type pand en, als het verhuurd is, de kern van het huurcontract. Op basis daarvan beoordelen wij of het pand in aanmerking komt en volgt een concreet bod, zonder verplichtingen aan uw kant.