Een horecapand verkopen: vergunning, inventaris en huurder

Pand of zaak: wat verkoop je eigenlijk

Een horecabedrijf en een horecapand zijn twee verschillende dingen, ook als ze in dezelfde hand zitten. Het bedrijf bestaat uit de exploitatie: de naam, de klanten, het personeel, de inventaris en de vergunningen op naam van de exploitant. Het pand is het vastgoed met de horecabestemming en, als het verhuurd is, het huurcontract.

Dat onderscheid bepaalt wie je koper is. Een horecaondernemer koopt een zaak en wil er zelf achter de bar staan. Een belegger of opkoper koopt een pand en wil huur ontvangen. De eerste kijkt naar omzet en goodwill, de tweede naar huurstroom, contract en de staat van het gebouw. Wie beide tegelijk verkoopt, moet ze in de koopovereenkomst uit elkaar halen, omdat ze anders fiscaal en juridisch door elkaar gaan lopen. Laat een notaris of adviseur die splitsing vastleggen.

Hoeveel keer de huur is een horecapand waard

Voor een verhuurd horecapand rekent een koper meestal vanuit de huur. Hij deelt de jaarhuur door het rendement dat hij wil maken, of vermenigvuldigt de huur met een factor. Die factor is geen vast getal. Hij hangt af van de locatie, de looptijd van het contract, de vraag of de huurder zijn huur netjes betaalt en de vraag hoe makkelijk het pand een andere invulling kan krijgen als de huurder vertrekt. Een pand op een drukke horecastraat met een lang contract en een solide huurder krijgt een hogere factor dan een dorpscafé met een huurder die al twee keer te laat was.

De vraag hoeveel een horecazaak waard is, en wat een ideale overnameprijs is, is een andere vraag. Daar gaat het om de exploitatie, en de gebruikelijke benaderingen kijken naar de winst die een nieuwe exploitant redelijkerwijs kan maken, naar de waarde van inventaris en goodwill, of naar wat vergelijkbare zaken hebben opgebracht. Koninklijke Horeca Nederland beschrijft deze methodes voor leden. Als eigenaar van het pand heb je met die waarde alleen te maken als je zelf de zaak drijft en pand en bedrijf tegelijk verkoopt.

Wat een horecaondernemer verdient, verschilt enorm per type zaak, locatie en aantal uren dat de eigenaar zelf meedraait. Voor jou als verhuurder is dat vooral relevant als signaal: een exploitant die structureel te weinig overhoudt, betaalt op termijn ook de huur niet. Vraag daarom bij een verkoop niet alleen naar het huurcontract, maar ook of de huurder de huur in de afgelopen jaren zonder achterstand heeft voldaan.

Vergunningen die niet automatisch meegaan

Hier gaat het bij horecapanden het vaakst mis. De exploitatievergunning en de alcoholvergunning staan in beginsel op naam van de exploitant en zijn gekoppeld aan de persoon of de onderneming, niet aan het gebouw. Verkoop je het pand, dan verandert er voor een zittende huurder meestal niets. Verkoop je pand en zaak samen, dan moet de nieuwe exploitant zelf aanvragen. De gemeente kan daarbij een integriteitstoets uitvoeren, en die kan lang duren.

Wat wél aan het pand zit, is de bestemming. Het omgevingsplan van de gemeente bepaalt of horeca is toegestaan en in welke categorie: een lunchroom valt anders dan een nachtzaak. Zoek de bestemming op via het Omgevingsloket of de gemeente voordat je het pand aanbiedt. Een koper doet dat ook, en een verschil tussen wat je zegt en wat er staat kost je onderhandelingsruimte.

Controleer daarnaast de terrasvergunning, de geluidseisen en of eventuele verbouwingen destijds met vergunning zijn gedaan. Een keuken die zonder vergunning is uitgebreid, of een afzuiging die niet aan de eisen voldoet, komt in een technische keuring naar boven. Het is beter dat je het zelf al weet.

Inventaris en brouwerijcontract

Bij een verhuurd horecapand is de inventaris meestal van de huurder. De bar, de koeling, de keukenapparatuur en het meubilair heeft hij zelf aangeschaft of van de vorige exploitant overgenomen. Dat verkoop je dus niet mee, en een koper moet dat weten. Wat wel meegaat, zijn de vaste voorzieningen die tot het gebouw horen: de installaties, de vetafscheider, de afzuiging als die aard- en nagelvast is. Leg in de koopovereenkomst vast welke zaken bij het pand horen en welke bij de huurder, met een lijst.

Let op het brouwerijcontract. Veel horecazaken hebben een afnameovereenkomst met een brouwerij, soms gekoppeld aan een lening of aan inventaris die de brouwerij heeft geleverd. Zo'n contract loopt tussen brouwerij en exploitant, maar er kunnen bepalingen in staan over het pand of over wat er gebeurt bij verkoop. Vraag de huurder ernaar en laat de koper het contract inzien. Een koper die na de overdracht ontdekt dat de tapinstallatie van de brouwerij is, voelt zich terecht slecht geïnformeerd.

Drijf je de zaak zelf en verkoop je pand en inventaris samen, dan is de inventaris een aparte post met een eigen waardering. Een taxateur die gespecialiseerd is in horeca kan dat onderbouwen. Afgeschreven apparatuur die nog werkt, heeft voor een koper vaak minder waarde dan je zelf denkt.

De huurder gaat mee

Horeca valt in beginsel onder het huurregime voor middenstandsbedrijfsruimte. Dat regime geeft de huurder termijnbescherming en beperkt de gronden waarop de verhuurder kan opzeggen. Bij verkoop gaat het huurcontract mee over op de koper. De huurder hoeft niet in te stemmen met de verkoop en kan hem ook niet tegenhouden. Wel is het verstandig hem vroeg te informeren, omdat een huurder die van niets weet zich tegen de nieuwe eigenaar gaat afzetten.

Een koper wil het volledige huurdossier zien. Dat betekent het getekende contract met alle allonges, de laatste indexering, de bankgarantie of waarborgsom, eventuele afspraken over onderhoud en verbouwing, en de betalingshistorie. Ook wil hij weten of er een huurprijsherziening speelt of is aangekondigd. Bij middenstandsbedrijfsruimte kunnen beide partijen onder voorwaarden om een herziening vragen, en een koper rekent daar mee.

Is het pand leeg, dan verkoop je een ander product. Zonder huurder telt de huurstroom niet en kijkt een koper naar de vraag welke exploitant hij kan aantrekken, of welke andere bestemming mogelijk is. Een leeg horecapand kan in de praktijk lastiger zijn dan een verhuurd pand, omdat de koper de verhuurrisico's zelf draagt. Verkoop je liever leeg, overleg dan eerst met de huurder over een beëindiging met wederzijds goedvinden, met een vergoeding als dat nodig is.

Verkopen aan een opkoper

Een opkoper koopt het pand rechtstreeks van jou, zonder dat het op een verkoopsite komt en zonder openbare bezichtigingen. Voor een verhuurd horecapand heeft dat een praktisch voordeel: de huurder merkt weinig van het proces en de zaak draait door. Je krijgt een bod op basis van het dossier en één bezoek aan het pand, en daarna een koopovereenkomst met een overdrachtsdatum die je samen afspreekt.

Wat je daarvoor aanlevert, is hetzelfde als wat elke serieuze koper vraagt: het huurdossier, de bestemming, de vergunningssituatie, de bouwtekeningen, de laatste keuringsrapporten van installaties en een lijst van wat bij het pand hoort. Hoe completer dat pakket is, hoe minder voorbehouden een koper in zijn bod opneemt.

Wil je weten wat je horecapand in de huidige staat kan opbrengen bij directe verkoop? Stuur het adres en de basisgegevens van het huurcontract in via het aanvraagformulier. Je ontvangt een beoordeling of het pand past en, als dat zo is, een vrijblijvend bod dat je naast andere opties kunt leggen.